マンションを売却する時、なるべく高額で売れることが望ましいです。高額で売れる条件は立地や間取り・室内の状態などですが、築年数も重要であることをご存じですか。例えば、建物ができてからの年数が浅いと、「築浅」と表現されます。
築浅の範囲内なら、マンションがスムーズに売れる可能性が高いです。そこで、築浅の目安や築年数ごとの売却ポイントをご紹介しますので、参考にしてください。
築浅とは？
築浅とは、建物を建ててからの年数が浅い物件のことです。不動産会社が作成する物件広告にも、築浅と表記される場合があります。築浅の定義は特にありません。新築物件の場合、建ててから1年以内で未入居者物件という定義があります。
しかし、築浅には定義がないので、不動産会社が「まだ日は浅い」と判断した時には、広告に築浅と表記されるのです。ただし、一般的には、6年以内のものを築浅と表現しています。リクルートが行った「賃貸物件に関する実態把握調査」によると、全体の9割が3年以内なら築浅と答えました。
つまり、売却や賃貸で3年以内なら、築浅と表現されていても受け入れられるということです。築4年・5年・6年は、物件の状態や今までの入居者数によって築浅と表現できるか異なります。築4年でも何回も入れ替わりで入居者が変わった時には、築浅にはならない場合もあるのです。
つまり、次の入居者が築浅として納得できるかも重要なポイントになります。
売れるマンションの条件とは？
売れるマンションの条件として、「室内やエントランスの状態がいい」があります。これは、以前の持ち主や他の入居者がメンテナンスをしっかりと行い、管理ができているかです。メンテナンスがされていないと、築5年以内でも状態が悪くなってしまい、築浅と表現できないどころか、購入者候補も少なくなります。
もし、築5年でも見た目や状況が築7年～10年相当になっていた場合、購入者は不安に思ってしまうのです。今後も老朽化が進みやすい物件として認識されるので、高く売却できない可能性があります。「マンションの設備」も売れる条件になります。
現在では、多くのマンションがオートロックの設備が整っているため、オートロックがない場合は評価が下がるでしょう。宅配ボックスは日中に留守が多い家庭に人気です。マンション内に宅配ボックスを備えているところもあれば、個人的に取り付け可能なマンションもあります。
室内環境では、ガスコンロやIHコンロの有無・最新設備の給湯器がポイントです。コンロの設備がないマンションは、購入者自身がコンロを用意しないといけません。給湯器も省エネ対応になっていると、高評価になります。
購入者は、築年数が同じなら内部設備や周辺環境を比較するので、充実した設備を整えるといいでしょう。売れるマンションは内部の状態や設備が大きく関係していますが、築年数も重要です。マンションの築年数が長くなると、それだけ資産価値は減ります。
例えば、築浅物件でも建築してから1年後には資産価値は数％減ってしまい、10年後には20～30％も低くなってしまうのです。また、金融機関で住宅ローンを組む場合は、担保価値を保証するために築12年までと決まっています。
つまり、築12年以上だと、新しい購入者は35年ローンを組めないのです。よって、築10年前後までが売れるマンションになります。マンションを売る時には、「大規模修繕工事」を意識することも大切です。マンション自体の老朽化を防ぐために、管理組合主体で大規模な修繕工事を行います。
マンションの場合は、約12年～15年で行う場合が多いです。屋上や外壁などをしっかりと修繕し、排水管の取り換えや外壁・鉄部分の塗装・防水加工などもします。この大規模修繕工事を終えた直後だと、マンションの価値は少しだけ高くなり、修繕工事前よりも売れやすいです。
築10年以内のマンションを売る時のポイント
築10年以内のマンションは、6年までは築浅と表現されて売れやすいです。築浅の場合、間取りや設備が他と変わらない場合は、周辺環境の良さがポイントになります。交通アクセスの状況や商業施設の有無などがマンションの価値や人気に反映されるのです。
築浅の中古マンションは市場で取り扱う件数が少なく、高めの価格に設定していても売れる可能性があります。また、築6年～10年でも、室内の状態や周辺環境がいいと市場価値は高いです。ただし、築10年前後になると市場でたくさん出回るため、他と価格競争になってしまいます。
つまり、好条件で取引するためには、信頼できる不動産会社を見つけることが重要でしょう。場合によっては、売却額が安くなるので、あらかじめ相場を把握しておくことも大切です。
築20年のマンションを売る時のポイント
築20年以内のマンションでも、築15年前後は購入者候補が出てきます。この時期に大規模修繕工事があるため、それを終えた直後は人気が高いです。もし、大規模修繕工事の前なら、終えるまで待つのも手段でしょう。また、マンションの修繕部分が多く、全体的に修繕積立金が足りない時には、売却価格が低くなる可能性もあるので注意が必要です。
築12年以降のマンションを購入する人は35年ローンが組めないため、現金一括購入の人も出てきます。築20年以内になると、経年劣化による不具合が多数あり、それを考慮した査定ができる不動産会社を選択するといいでしょう。
査定額の根拠を示す不動産会社は信頼性が高いといえます。
築30年のマンションを売る時のポイント
築25年までは築20年と同じような扱いになりますが、資産価値は少なくなっています。大規模修繕工事やリフォームなどを終えていれば、売却額は低いですが購入者は出てくるでしょう。築25年を超えた場合は、住宅ローン控除も適用外になるので、早めに売却することが大切です。
築30年になると、「新耐震基準」が大きく関係してきます。新耐震基準は1981年以降に建てられているかがポイントで、一定の要件に当てはまることが条件です。万が一、新耐震基準に沿っていないマンションだと、売却価格は大幅に低くなってしまうでしょう。
ただし、新耐震基準のマンションは、短期間でのローン購入や現金一括購入をしたい人に一定の需要があります。メンテナンスなどの管理ができていれば、耐用年数的にも十分暮らしていけるのです。内覧会をする時には、ハウスクリーニングや外壁清掃などをして、見た目を綺麗にしておくといいでしょう。
参考サイト｜不動産鑑定士監修！『マンション売却の心得』